Vazamento de apartamento para apartamento: quem é o responsável?

O vazamento de apartamento para apartamento é uma das situações que mais geram conflito em condomínio. A mancha apareceu no teto do banheiro, a tinta está descascando e o vizinho de cima diz que “no apartamento dele está tudo seco”. Essa é uma das situações que mais geram conflito em condomínio. A boa notícia é que a regra de responsabilidade é relativamente clara. O problema quase sempre está em provar de onde a água vem.

Importante: este texto traz uma orientação geral baseada na nossa experiência de campo. Ele não substitui a análise da convenção do seu condomínio nem a orientação de um advogado.

A regra geral: quem causou o dano, repara

O Código Civil estabelece que quem causa dano a outra pessoa tem o dever de reparar (art. 927 do Código Civil) e que o proprietário não pode usar o imóvel de forma que prejudique a segurança e a saúde dos vizinhos (arts. 1.277 e 1.336). Na prática, isso se divide assim:

• Tubulação que atende só uma unidade (o ramal depois do registro do apartamento, ralos, sifões, rejunte do box): a responsabilidade é do proprietário dessa unidade, mesmo que ele não saiba do vazamento.
• Tubulação comum (prumadas, colunas de água e esgoto que atendem vários andares, barriletes, telhado e fachada): a responsabilidade é do condomínio.

A responsabilidade normalmente inclui o conserto da causa e a reparação dos danos causados ao vizinho, como pintura, gesso e acabamento.

Por que nem sempre o culpado é o vizinho de cima

Em muitos dos casos que investigamos, a água não vem da unidade imediatamente acima. Ela pode:

• Descer por um shaft e aparecer dois andares abaixo;
• Vir de uma prumada do condomínio que passa dentro da parede;
• Ser infiltração de fachada ou de jardineira, e não de tubulação;
• Correr pelo contrapiso e surgir longe do ponto de origem.

Num atendimento recente no Centro de Florianópolis, a parede do quarto estava molhada do teto ao piso. Antes da nossa visita, já tinham aberto a parede e vistoriado a unidade de cima, sem achar a origem. Só com a investigação completa, incluindo o banheiro contíguo e o shaft da prumada, foi possível separar o que era da unidade e o que era do prédio.

O passo a passo para resolver sem briga

1. Comunique o síndico por escrito, com fotos e data em que a mancha apareceu.
2. Peça acesso às duas unidades. Quando o vazamento afeta o vizinho, a investigação precisa acontecer nos dois apartamentos. Sem acesso à unidade de cima, não há como confirmar a origem.
3. Contrate a localização antes de quebrar. Abrir parede “no chute” gera custo, poeira e discussão sobre quem paga a quebra.
4. Guarde o relatório. Um relatório de execução com o ponto localizado, as medições e o registro fotográfico é o documento que encerra a discussão entre vizinhos e com o condomínio.
5. Combine o conserto e os reparos com base no que foi encontrado.

E se o vizinho não deixa entrar?

O primeiro passo é envolver o síndico, que pode notificar o morador. Se a recusa persistir e o dano continuar, a questão pode precisar de via judicial. Por isso vale documentar tudo desde o início.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva para resolver?

A investigação costuma acontecer em uma visita, com acesso às duas unidades. Com o ponto localizado e o relatório em mãos, o conserto pode ser agendado logo em seguida, e a reparação do acabamento do vizinho é feita depois que tudo seca.

A Reparo Lar faz caça vazamento e manutenção hidráulica na Grande Florianópolis, Itapema e Balneário Camboriú desde 2014, com mais de 3.000 casos resolvidos. Ao final de cada investigação entregamos um relatório de execução com o ponto localizado e o registro fotográfico. Laudo de engenharia com ART é feito sob consulta.